主题:《深圳经济特区物业管理条例》立法在线访谈

时间:2018年1月15日(周一)下午14:30-17:30

嘉宾:市法制办副主任崔为民,市法制办环资法规处负责人金闻秀

主办单位:市法制办

实录内容:

  

  【主持人】:各位网友,大家下午好!“立法关乎我和你”,欢迎您参加此次立法访谈!本次立法访谈由市法制办和市住建局联合组织召开,主要征集《深圳经济特区物业管理条例》(以下简称条例)立法草案意见和建议。今天主要对以下议题进行研讨:

  (一)是否需要建立业主大会备案制度并发放统一信用代码证书?

  (二)是否需要成立物业管理指导委员会?如需要,如何界定其职责、功能搞好发挥其作用?

  (三)是否需要成立业主监事会?如何设置业主委员会及监事会成员的资格条件?

  (四)如何加强和完善对物业服务企业的监管?

  现在我们开始讨论第一个议题:是否需要建立业主大会备案制度并发放统一信用代码证书?

  【谢宏志】:很有必要。

  【主持人】:请大家积极发言。

  【邹家健】:建立业主大会备案制度,并给业主大会发放统一的信用代码证书,是这次“深圳物管条例”修法的一大亮点。业主大会主体地位的确立,从根本上改变了长期以来物业管理市场甲方缺失的现状,这体现出深圳立法者对市场规律的遵循, 对业主物权的尊重。业主大会有了信用代码证书,便可开立小区银行账户,办理税务登记证依法纳税,同时也为那些被物管企业弃管的老旧小区,实行业主自行管理,引入网络支付提供了便利。小区业主大会有了自已的银行账户,小区公共资金公款公存,进入银行存储监管。任何人挪用、侵占小区资金,将在银行的对账记录上留下“痕迹”,改变了小区公共资金长期被不良物管企业违法挪用、侵占的现状,理顺了市场关系,明确了小区财务监管主体,保障了小区公共集体资金的安全,也为解决财务收支不公开引发的小区矛盾冲突,找到了从源头根治的突破口。我为政府立法机构点赞。

  【张培源】:对业主大会备案和发统一信用代码证是必要的,但是因为备案后可以发代码证、开银行账户并掌握巨额公共收入,所以政府必须严肃认真对业主大会备案。区主管部门对业主大会的备案行为应该明确为行政确认行为,并非一般的告知性备案。既然街道办主导了业主大会和业委会的产生,政府对业主大会和业委会的真实性和合法性就要负责到底,杜绝业委会弄虚作假上台的可能,从制度上减少公共收入被少数不法分子操控、侵占的可能性。

  【骆志敏】: 需要建立业主大会备案制度并发放统一信用代码证书。

  【唐旭辉】:非常有必要。

  【张礼达】:需要建立业主大会备案制度并发放统一信用代码,原因:业主们可以把控好自己的钱袋子,防止物业公司私自挪用或掏空,或者未经业主大会审批就使用。但是,最重要的,业主大会有无经营权,发票和税务问题,如何处理,是否免税?

  【周慧】:很有必要。

  【主持人】:看来大家都比较赞同业主大会备案制度,请对具体操作提建议。

  【杜运萍】:需要,非常需要。

  【金焰】:有必要。

  【丁景文】:2016年以来成立的业委会组织有法人之名,无法人之实,迫切需要给业主大会发放统一信用代码证书。

  【孟军】:需要建立业主大会备案制度并发放统一信用代码证书。

  【宋咏谦】:可以明确业主大会的法人地位,需要备案及发统一信用代码证书。

  【谢宏】:非常有必要。

  【吕小飞】:很有必要。

  【张培源】:区主管部门对业主大会的备案行为应该明确为行政确认行为,并非一般的告知性备案。这才是对业主大会真正负责。

  【骆志敏】:强烈要求发放统一信用代码证书。

  【孟军】:建议统一由民政部备案。

  【冯玩良】:需要,人一出生就要办理身份证。建立业主大会备案制度并发放统一信用代码证书相当于给小区办理了身份证,小区有了合法身份才能开展其他活动。

  【杜建民】:个人认为需要建立业主大会备案制度,有利于街道办对社区管理,同时需要对已备案的业主大会发放统一信用代码证书。业务大会需要制定一些通用章程,具体细节可由业主大会委员会进行细化同时提交业主代表进行表决。

  【深圳市物业管理行业协会】:业主大会管理自有资金从物权的角度,没有原则上的问题。但建立业主大会备案制度,并没有解决业主大会的法律主体地位问题。目前业主管理自有资金的条件还不成熟,制度设计还不完善,容易造成业主共有资金的损失。(1)不利于资金安全,但目前设立业主自有资金管理制度,不符合物业管理的实际,过于超前。根据草案征求意见稿的说明,“截止目前,全市共有住宅小区3597个,其中成立业委会的小区1476个,约占41%”,据了解业委会正常运作的不足20%。以上数据恰恰说明了目前我市业主自治能力还很差、自治水平还很低。在此大环境下,将业主资金交由业主大会和业主委员会管理可能会出现大问题。在现行管理法规下,物业服务企业作为法人,有独立的财产,也可独立承担法律责任,一旦出现业主资金被挪用或侵占的情况,可以依法向物业服务企业追偿。但如果业主管理资金,在业主大会既没有独立的法律地位,也没有专门运作机构,也没有独立财产的情况下,一旦出现业主资金被挪用或侵占,该如何去追偿,如何保障业主的合法权益是必须正视的问题。(2)不符合物业管理理论 原文:第八十五条、八十八条、一百五十二条 第八十五条、八十八条、一百五十二条规定,业主共有资金主要包括物业管理费等费用,业主共有资金用于物业服务费用等支出,物业服务费是指物业服务企业在预收的物业管理费中按约定比例或者约定数额提取的酬金。根据上述条文规定可以推论出,第六章业主自有资金管理是基于酬金制下的设立新制度。条例其他条款,比如七十一条、七十三条也是按照酬金制做出规定。但在实践中,物业管理服务收费除了酬金制以外,还有包干制这种形式。若根据包干制的含义(即业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式),包干制不应该适用业主自有资金管理制度。对于包干制到底如何处理?到底适用何种制度?在条例征求意见稿中找不到答案。在包干制普遍存在的情况下,不管是起草者混淆了酬金制和包干制的概念,还是故意做模糊处理,直接后果就是将造成实际法规适用上的混乱,导致矛盾纠纷的激增。(3)缺乏可操作性 如果由业主自行管理共有资金,那么物业管理费是不是应该由业主大会(业主委员会)自行收缴?业主自行管理共有资金是否属于经营行为,是否应该缴纳税费,是否与现行工商、税务等制度相抵触?业主大会如何将费用交付给物业公司,其他费用支出由谁来支付?税务发票由谁来开具?业主大会聘请一个财务人员(国家规定为2人),违反了国家财务基本准则,也增加了成本。诸如此类的问题,征求意见稿并没有详细的管理制度或流程,我们也没见到专题调研或论证,甚至起草说明中也没有进行解释说明。一项新的制度,既没有成功的经验可借鉴,也没一整套操作规则来指导,会造成不同的人会有产生不同的理解。一部好的法规,能够定纷止争,为解决矛盾纠纷提供有力依据;而不是模棱两可,让物业各方主体无所适从。

  【深圳市住建局】:部门职责问题正在部门商讨过程中,暂定由行业主管部门进行备案。@孟军。

  【深圳市华侨城物业服务有限公司】:不需要备案、发放统一信用代码证书。1、需明确区分“业主大会”和“全体业主”两个概念。业主大会大多在小区事宜决策层面提及。具体的小区账户管理和小区运营都是在业委会执行决策;共有收益、债务、小区责任承担,都是全体业主为主体承担。不能混淆概念。 2、业主大会备案非强制程序,不备案不影响业主大会效力,监管效果差,无业委会的小区难以推进,同时也增加了小区业主自主管理的难度,目前小区管理程度不适宜推行业主大会备案制度。 3、统一信用代码证书多适用于企业工商登记中,在企业信用、责任主体明确方面发挥重要作用。现有《物业管理条例》规定,业主大会召开和决议程序有明确的规定,运行中类似于《公司法》中的股东大会,无需设立统一信用代码证书。4、若给小区设立独立账户,可以小区为单位申请开户,而非业主大会。5、业主大会若设立统一信用代码证书、作为责任主体。在诉讼中,对外责任仍是由每位业主承担,而非业主大会承担。故备案发放信用代码证书并无实际作用。

  【张培源】:反对物业协会的意见。

  【陈固军】:如果业主大会账户公款被挪用,追究谁的责任?如何追究责任?

  【陈固军】:坚决反对物业协会意见!

  【王定远】:严重反对物业协会意见。

  【宋咏谦】:至少加入备案与代码证后与法人组织的要求更近了,这对业委会组织是有利的。

  【张先生】:相信法制办也知道在整份修正草案,只有一句(而且是重复过往的条例,还没有同步更新过):第125条“街道/相关行政部门不履行职责或者不正确履行职责的,依法追究行政责任。可是从没看到哪里有相关的条例处罚,更不用说也没有相关工作站人员乱作为的配套相关处罚条例了。具收集的反馈现有很多群众面对的基层部门串通/不作为/包庇问题,还是没能看到这基层组织的相关有法可依解决问题的!希望法制办能考虑补漏洞。

  【深圳市住建局】:谁挪用,追究谁;涉及刑事犯罪的,依法移送司法机关处理。@陈固军

  【深圳市物业管理行业协会】:问题的关键不是是否备案,而是新制度能否保障业主自有资金安全。

  【深圳中旅联合物业管理有限公司】:同意协会意见,特别对写字楼应特殊考虑。

  【吕小飞】:坚决反对物业协会的意见!业主们管理自有资金,最多全部损失掉,而交给物业管,最好的效果是全部损失掉。

  【深圳市华侨城物业服务有限公司】:支持物业协会意见

  【深圳市住建局】:业主大会并非营利组织,成立业主大会的目的在于实现业主共有物业的有效管理。

  【深圳市住建局】:@深圳市物业管理行业协会 1.业主大会在取得统一社会信用代码后,可以到合作银行开设业主共有资金基本账户,也可以委托物业服务企业到合作银行开设业主共有资金账户。 2.关于包干制的意见我们将认真考虑,将做适当制度安排。3.关于自管的可操作性问题,目前已有若干成功自管案例。

  【谢宏志】:实践证明:市场主体甲方业主能够管好自己的钱。聘请小区四大员:业主委员会秘书,职业经理人,常年法律顾问,有会计师的会计师项目帐目公开透明对社会对业主对政府负责。

  【汪雪梅】:支持物业协会意见

  【宋咏谦】:没有一个合法组织不备案的,否则就不与物业管理公司不对等。

  【张一鸣】:民法中没有“特别法人”的主体,这样创设对上位法突破较大,难度较大。

  【杜建民】:从普通居民角度,都希望有业主委员会,并参与其中。但实际上有些物业比较复杂,如福田的海滨广场社会,有业主委员会的物业很少,其主要原因是很多业主为香港人,房屋常期出租,还有一块就是地下层为商务店面。当想发起成立业主委员会时,同意人所占总面积达不到相关规定要求。商务店面业主一般都不会同意签字,因为成立业主委员会他们利益将受损。加上香港业主大多居住海外,不太关心居民权益的维护。这些特殊性的物业立法时是否能考虑进去?

  【深圳中旅联合物业管理有限公司】:同意协会意见,对于写字楼和商业物业管理要特殊对待。同时,包干制合同不应受此制度约束,法规前后矛盾。

  【张一鸣】:目前现状是相对于物业公司,业主大会较弱势,备案制可以在一定程度上平衡双方主体。

  【孟军】:不发放代码,如何解决银行开户问题?

  【孙爱梅】:如果取代职能,还要物业做什么?

  【文闻】:支持备案登记制度,发放统一信用代码证书。

  【张礼达】:物业肯定不希望备案,这样,他们没监管,可以把业主大会的钱,当做自己的钱,没监管,想怎么花就怎么花。

  【吕小飞】:要确认业主是物业管理的主体,而不是物业公司。

  【杜运萍】:小区收益应取之于民还之于民,提议减轻税赋。

  【张培源】:坚决反对物业协会和华侨城物业公司的意见!

  【深圳市法制办】:@张一鸣 支持您的观点!

  【王定远】:业主才是小区的真正主人,物业公司只是负责管理。

  【骆志敏】:反对物业协会意见。

  【骆志敏】:物权定义,共用资金属于全体业主所有,资金的保管及使用权应当还权于全体业主,即业主大会。

  【陈朝辉】:同意谢宏和陈固军意见,住宅小区的主人是业主们,物业公司只是提供服务,现在是以全面管理代替服务,主从地位都搞反了。

  【周慧】:为什么现在投诉多,管理难,群体事件频发,就是公平公正公开做不全!虽不是法人资格,但开设备案制更能够使小区居民监管好业委会和物业。

  【陈朝辉】:众所周知,成立业委会障碍重重,各方面利益交错,阻力来自哪里不言而喻。开发商和物业管理行业视小区业主自治为洪水猛兽,而历史总要向前发展,行业总要接受革新。备案与统一登记,是深圳特区作为全国首创的试验,是骡子是马拉出来遛遛,政府职能已经从管理型向服务型转变,企业更应接受这种改革,改革的潮流不可阻挡。

  【陈固军】:坚决支持业主大会备案制度,坚决支持小区共有资金进入业主大会账户,这是所有业主共同的期待!也是有效防止物业企业侵权的有效办法!

  【张一鸣】:业委会人员挪用资金,我们可以对业委进行规制,这不是反对备案制的理由。

  【吴志清】:物业公司只收钱不服务,业主无法监督。

  【司炜】:备案制是可以尝试的制度,但是现行的备案只是告知性备案,行政主管部门并未对业委会的运作起到实质性作用,其监管也是依托与街道、工作站“亡羊补牢”式管理,不出大事没有投诉业委会就自我管理。这直接导致了很多有业委会和业主之间矛盾不可调和,也出现了许多业委会决议无法得到支持的结果。因此在落实备案制之前,亟待解决的是政府哪一级部门来进行监管的问题,继续依托工作站那就需要专人管理,而非几十个物业项目连一个专人都不一定配备的尴尬境地。解决完这个问题,新制度才有良性运转的前提。

  【孙爱梅】:现在是就物业管理立法,广大业主的需求是要怎样维护业主合法权益。

  【深圳市住建局】:同意您的意见。此次修法即是立足于建筑物区分所有权。@陈朝辉

  【主持人】:议题一已经讨论得比较充分,各方观点也基本得到表达,我们会客观、理性对待各种意见。按照安排,我们现在进入议题二:是否需要成立物业管理指导委员会?如需要,如何界定其职责、功能搞好发挥其作用?

  【骆志敏】:不需要成立物业管理指导委员会,业主的事情业主大会做主。

  【邹家健】:议题(二)观点: 是否需要设立物业管理指导委员会?从我的调研发现,对这个问题业主们很纠结,业主既想得到专业的指导帮助,又耽心多了一个婆婆来无理干涉小区业主自治范围的事务。近几年,政府将指导小区召开业主大会,成立业主委员会的工作下放到了街道,这本是简政放权的好事,但在实践过程中存在着诸多问题:有的街道办、工作站对物业管理改革和业主自治转型的国家新政缺乏正确的认识,业务不熟悉、不专业勉为其难;有的街道办、工作站缺乏行政许可的法制观念,把参与小区公共事务的业主视为不安定因素、维稳对象。近几年,深圳多次发生有的街道办、工作站违法剥夺业主参选业主委员会的正当权利,随意叫停小区业主大会,随意否定业主大会表决结果,引发了社区新的矛盾冲突,深圳许多行政诉讼判决街道办败诉,但相关单位藐视司法判决,我行我素。我个人认为,我们应全面正确领会党和国家“简政放权”的新政精神:凡是应归市场机制调节的,一律回归市场,政府不插手不干涉;凡是应归民事主体协商解决的,一律由民事主体双方自行协商解决,政府可提供协助指导,但不强制介入,不越权包办,不设定行政许可以外的强制性规定。若要设立物业管理指导委员会机构,先应明确其职责权限范围,确定其指导协助的定位。我个人认为,小区公共事务,最好还是由小区业主通过制订《业主大会议事规则》、《业主管理规约》来规范操作,共同决定。

  【江知芸】:物业管理指导委员会的组成人员应以业主为主,其他部门成员为辅。毕竟物业的所有权人是业主,其中利害关系也是业主体会最深。

  【严世轩】:建立物业指导委员会制度,也是有必要的。但是从立法建议稿上的配置。是相当有问题。其问题体现于,物业管理企业和建设单位。掌握了大量的不动产信息。(特别是公共配建部分)往往这些信息,对于普通业主。他是不容易获取的。对于这些信息往往是需要相关部门申请政府信息公开,或者以其他方式获取,往往会管理企业或者建设单位,一旦涉及到业主大会的事项 通常的隐瞒,拖延的手段,去制止,消磨业主的意志。当然随着社会的发展。落实物权法,不动产登记制度的深化改革。不动产登记制度逐步完善明细。(含不动产登记暂行管理条例,实施细则。以及试行规范相继出台)大数据库的共享,根据,林林总总的业主大会筹备,以及,业委会运行,所产生的社会现象来看综上所述,物业管理指导委员会的配置,应当去掉,物业管理企业和建设单位。改由社会组织承接。

  【杜运萍】:不需要成立物业管理指导委员会。

  【刘三丰】:反对成立指导委员会,这样业委会成立更难。

  【史广吉】:新条例征求意见稿第二十条中设立新的业委会选举组织委员会——“物业管理指导委员会”。(具体条文略)我的修改建议:取消物业管理指导委员会的设立。

  【刘海龙】:物业管理指导委员会意义不大,支持目前在街道办的牵头下,由社区组织成立筹备组比较好。毕竟是一个临时组织。

  【纪志方】:可以考虑成立指导委员会,相当于物业办的升级版。

  【深圳市物业管理行业协会】:每一个民事主体都不能只要权利,不承担义务,不履行责任。

  【史广吉】:“物业管理指导委员会”,实际上就是将首届业委会筹备选举工作和后期的业委会换届选举工作职能进行整合。但是整合后存在一个弊端:基层政府介入色彩浓厚,不仅筹备阶段可以推荐候选人,后期的换届选举阶段也可以推荐候选人,这将埋下业委会选举操控的漏洞。

  【谢宏】:业主指导委员会具体工作是什么呢,指导什么?

  【陈兵】:指导委员会是一个有明确的主体,由街道办牵头,这样大大增加了街道办被起诉的风险!个人认为不用有这组织,谢谢。

  【邹家健】:我个人认为,小区公共事务,最好还是由小区业主通过制订《业主大会议事规则》、《业主管理规约》来规范操作,共同决定。

  【张培源】:指导委员会的职责:在业委会缺位时,守护小区的公共利益,并负责首届业委会的产生和换届选举。

  【张先生】:也因为修法目的基础是需要改善这三分类小区情况角度出发,而这三类是一个演变发展的过程关系,小区会在不同的时段需求也会有不同要求,最能解决此种演变需求的是建议弹性处理,即是小区业主自主决议是否需指导委员会。例如:第二类新小区的前期可设立,直到第一阶业主大会议决要还是不要。第一类小区在发展到有业委会成立的小区,是由业主大会决议要不要。此类安排又可弹性的在小区不同时段,适合不同情况的不同需求,又可民主发展小区自主决议。

  【杨志敏】:物业管理指导委员会,如果作为加强基层政府指导与服务小区治理的机构,我们都会支持。至少为街道办和社区加了物业管理的人员和编制或者经费,只是其中“指导委员会”把(小区的)物业企业也纳入,不妥当。有的物业企业不错,但是有的企业不咋样,而且在市场化选聘的情况下企业加入“指导委员会”容易成为业主选择的阻碍。其实企业根据指导委员会的要求做些服务和支持就挺好,没必要进入委员会。

  【谢宏志】:不需要。业主大会自己的事,政府指导。

  【冯玩良】:设立物业管理指导委员会是本次修法的灵魂。目前,在小区治理中,裁判员角色缺位。业主大会是小区的最高决策者,但其是以会议的形式存在,它的决定要通过业委会来落实。如果业委会不落实或不理会,则业主大会名存实亡,业委会实际上掌握小区的话事权。如果业委会不作为或乱作为,单个业主即使发现问题也毫无办法制止。这时候就需要一个裁判员来主持公道了,物业管理指导委员会正好填补这一空白。

  【深圳市中洲物业管理有限公司】:指导委员会不同于原条例规定的业主大会筹备组,其职能涵盖整个物业管理过程,时间跨度很大,期间难免出现人员更换,故应当对委员委派及更换作出明确规定。该款中规定“其中业主成员由街道办事处从业主中推荐”,建议进一步明确具体推荐办法,如10名以上业主联名推荐、街道办面谈考察、人数较多时抽签决定等方式。

  【陈建平】:同意取消物业指导委员会。

  【张礼达】:物业管理指导委员会需要成立,但是作用可以不同。没有业委会的小区,可以辅导成立和培训;已经有业委会的小区,重点应该转到辅导和培训上来。

  【纪志方】:如果业委会和物业存在不可调和的矛盾,可以由指导委员会来协调处理。

  【吴志清】:指导委员会实际操做中,可能会阻止业委会的成立,我也反对。

  【史广吉】:根据这些年深圳市业委会筹备组被赋予推荐候选人职权后的运行效果看并不如意,在很多小区人为制造混乱,成为选举活动中的乱象之源。

  【徐重峰】:需要成立,这一功能,应放在一级政府组织,重点是行政管理!规范业委会和物业公司的行为!

  【刘三丰】:现有的草案中的指导委员会严重侵犯业主权利,为物业公司,利益相关人打开方便之门。

  【陈固军】:不支持物业指导委员会。强烈建议延续筹备组制度。

  【张礼达】:物业指导委员会的成员结构需要调整。培训以工作站和谐稳定第一,新上来的业委会成员估计都不知道业委会的运作,容易产生一些矛盾和问题,需要物业管理指导,管理是成员结构问题。

  【邹家健】:我们应全面正确领会党和国家“简政放权”的新政精神:凡是应归市场机制调节的,一律回归市场,政府不插手不干涉;凡是应归民事主体协商解决的,一律由民事主体双方自行协商解决,政府可提供协助指导,但不强制介入,不越权包办,不设定行政许可以外的强制性规定。

  【杜运萍】:业主指导委员会只会引发新的矛盾,不能解决任何一个问题。

  【杨志敏】:物业管理指导委员会直接承担所有换届职责,也不一定合适。政府在基层可以对候选人进行把关,但是没必要所有换届都直接操办,而应当是补位(业委会做不了的时候)。

  【张培源】:3、因为街道办人员有限,其政策水平也参差不齐。物业管理指导委员会要参照物业管理招投标,在市级建立指导中心。指导中心由政府官员和法律专家组成。具体到每个小区,可成立指导小组,其中的政府官员和法律专家应抽签产生。具体事务的承办,比如绑定微信投票,可向第三方购买服务。

  【杜运萍】:没有必要在业主大会和业委会头上再加一个领导,还嫌不够乱吗?

  【骆志敏】:不需要成立物业管理指导委员会,否则更难成立业委会。拒绝物业企业参与业委会成立决策。

  【吕小飞】:无论如何不能由开发商或物业人员进入指导委员会或者筹备组。他们是利益冲突方,只会阻碍业委会的成立!

  【深圳市住建局】:《条例》是一部兼具民事规范、行政监管、社会治理特征的综合性法规。物业管理具有市场性和社会性双重属性,一方面,物业管理是基于《物权法》建筑物区分所有产生,业主通过业主大会与物业服务企业形成平等主体之间的民事关系,按照市场规则、遵循市场规律解决问题。另一方面,物业管理关乎广大业主合法权益,是基层社会治理的最小单元,离不开政府的指导和监督。如何正确处理政府和市场的职责边界,是本次修法的重点问题,我们将认真听取、研究各位的意见。

  【谢宏志】:建议通过小区党支部的活动,体现当党的领导。

  【陈朝辉】:同意邹老意见,多个婆家政府多层负担,民众也没感觉到被服务,即便成立也是全市性的服务型中心,还政于民,服务于民。

  【杨志敏】:物业管理指导委员会一个很不妥当的规定,则是提前半年接收业委会印鉴。其实提前半个月就行,真正有保障的印鉴交接是公安部门协助、基层政府主导,而不是提前半年。业委会正常任期削减半年,实在没有必要。

  【邹家健】:在实践过程中存在着诸多问题:有的街道办、工作站对物业管理改革和业主自治转型的国家新政缺乏正确的认识,业务不熟悉、不专业勉为其难;有的街道办、工作站缺乏行政许可的法制观念,把参与小区公共事务的业主视为不安定因素、维稳对象。

  【陈建平】:物业管理指导委员会会限制业委会的成立,应把权利归还业主大会。

  【邹家健】:近几年,深圳多次发生有的街道办、工作站违法剥夺业主参选业主委员会的正当权利,随意叫停小区业主大会,随意否定业主大会表决结果,引发了社区新的矛盾冲突,深圳许多行政诉讼判决街道办败诉,但相关单位藐视司法判决,我行我素。

  【谢宏】:物业是无论如何都没有资格和权利进入业主事务的决策的。

  【刘海龙】:物业管理指导委员会,相当于之前的筹备组,他们只有权利,没有义务,成立业委会的成功与失败都与他们没有直接关系,但却又权利非常大,应取消,还权利于业主。

  【宋咏谦】:增加了成立业委会的难度与环节,与物权法冲突,不应该增加指导委员会机构。

  【张一鸣】:物业管理指导委员会可能能在一定程度上帮助业主成立业主大会,指导业主大会、业委会行使权利,履行义务,但是在业主大会、业委会进入正轨之后,这个指导委员会还有存在的必要吗?

  【张培源】:第20条为什么还要建设单位和前期物业派代表参加担任物业管理指导委员会成员?他们配合就好了,不需要他们直接进入业主指导委员会来干预业主自治。物业管理指导委员会之中业主成员的比例最低只有20%是不能保证业主权利的,应该提高到50%以上。旧条例筹备组里业主成员比例是超过60%的。

  【主持人】:不支持成立物业管理指导委员会的意见占多数。

  【深圳市法制办】:关于物业管理指导委员会我们会认真考虑大家意见。

  【主持人】:我们会重新考虑物业指导委员会的定位、职能和作用。

  【主持人】:议题二讨论得差不多了,倾向性意见比较明确,即多数不赞成成立物业指导委员会,一些意见建议将其定位为“指导”。这些意见,我们会进一步认真研究。谢谢!

  【主持人】:        如果对议题二没有新的意见,下面我们就转向议题三:是否需要成立业主监事会?如何设置业主委员会及监事会成员的资格条件?

  【史广吉】:深圳市应该还在这次立法中可以制定一条用于规范业委会行为:“如果业委会的行为既无法律依据有无业主大会授权即违法,业委会如不纠正政府可以解散业委会。”业委会的职权来源于法律法规的规定和业主大会的授权,怎么可以是个法外之物肆意妄为?业委会相对私权的业主是公权力,基层政府怎么可以以“法不禁止即可为”来诡辩搪塞业主的质疑,简直是乱做为,希望能在新法中予以明确。

  【骆志敏】:街道推托或不履行责任,或部分人员成物业保护伞,业主投诉无门。应建立专人岗位职责与相关处罚标准。

  【骆志敏】:业委会成员参选条件,必须先学习业主委员会议事规则,业主大会规则,物业管理条例。然后实行考核制度选举。

  【陈兵】:业委会成立难,最重要的就是物业不给相关的业主材料给筹备组!立法要解决这个问题,谢谢!

  【骆志敏】:业主委员候选人必须先培训,学习议事规则,物业管理条例,然后考试选评。

  【赵桐欣】:指导委员组成人员来源多方面,也经常变动,如何保持工作的一致性也需明确,否则无法正常运作。

  【肖新华】:第四十三条【候选人产生方式】业主委员会委员候选人由物业管理指导委员会推荐或者十名以上业主联名推荐。同一业主只能推荐一名候选人。(由于部分小区参选人不足,可增加“在候选人不足的情况下,可由业主自荐。当候选人人数超过差额比例百分之一百时,可通过酝酿协商或抽签方式产生正式候选人”)

  【陈兵】:指导委员会一成立,如果指导的不合理,街道办估计天天有被起诉的官司,街道办、工作站、片警也根本没有这么专业,也没有这么多时间来处理小区的事情。所以,小区的事情应该回归到小区自己去决定,谢谢!

  【深圳市住建局】:《条例》已经规定相关主体必须移交相关材料给筹备组。@陈兵

  【杨志敏】:我的观点很简单:管钱的业委会,不但应当设置监事会进行监督,而且应当强制聘请专业财务会计,按照企业或社会组织的财务规范来规范财务;只做事务监督的业委会,无需再设监事会。

  【深圳市法制办】:@骆志敏 赞

  【骆志敏】:有必要成立业主监事会!

  【谢宏志】:我们要认真学习十九大报告。我们要相信业主群众。相信党。业主大会就是依靠业主自己成的事。以人民为中心。相信群众。人民当家做主人。

  【龚花林】:监事会应由各小区自行决定需不需要。

  【纪志方】:成立监事会是必须的。

  【杜建民】:        需要成立业主监事会,与指导委员会平级互不隶属,前者为引导机构,后者为监督机构,监督指导委员会制定的通用章程落地执行情况,定期进行审计,同时承载业主代表/业主投诉处理。

  【纪志方】:监事会可以弥补业委会成员在某些相关专业领域的不足,也可以起到直接监督业委会与物业公司之间可以存在的利益交换。

  【张培源】:二、国家“简政放权”取消了对物业服务企业及从业人员的资质审批,为什么我们偏偏要对业委会委会候选人资格规定了特别严格的要求?(第42条第2款)如果一定要有相关规定,那么对物业公司也要有对等的要求,比如要求物业公司的高管、项目负责人和保安人员等提供无犯罪记录、物业公司及其工作人员提交未受过物业管理行政处罚和治安处罚的记录、物业公司提交没有累计三个月不履行物业服务合同义务的证明。

  【严世轩】:设立监事会,是有必要的。但从监事会本身设置的,制度而言。从成员等构成。以及工作开展的方式。应该更加细化。如,但物业管理区域内的,业主以及物业使用人。(利益关联方除外,即建设单位相关人,与现行物企相关人等)。从人员构成,应当更偏向专业化。如,会计事务所的,会计师。律师所的律师。不再等本物业管理区域从事物业管理人员等。可以用推选制的方式予以确定。(如三十业主联名推荐即可为监事会成员)。监事会作为业委会的后备已及工作的有力补充。这个是无可厚非的。也为业主大会的存续,业委会的换届。提供后备力量,以及资源。监事会的工作范围以及工作职责应当由业主大会设定。

  【刘海龙】:同意设置监事会,但是应该根据各个小区的具体情况来定。对于已经运作成熟,业主参与度高的可以成立。对于业主参与度不高的小区,可以选择不成立。个人认为,成立比不成立好。业委会确实需要监督。

  【龚花林】:事实上很多物业不移交业主资料。

  【张一鸣】:非常有必要成立业主监事会。业主大会拥有了共同资金的管理权,业委会也拥有了支配资金的实权,必须设立监事会进行制约,防止资金的滥用,维护广大业主权利。

  【张礼达】:不同意成立“监事会”,“监事会”就类同“监视会”,本来,业委会就是公益,除了秘书外,很多业委会成员无任何报酬,还要操很多心,担很多责,如果再整一个“监事会”,只会加重小区内业主之间的矛盾。大小区业主多,小的小区,业委会成立都不够人,哪来人成立监事会,够人想干业委会都不错了。

  【陈固军】:是否成立,不应该做硬性规定,由业主大会自行决定!

  【宋咏谦】:可以单独设立业委会监督委员会,这个目前还不是最紧迫的问题。

  【刘三丰】:监事会不一定强制性要,可有相关指导,成立与否看各小区的自身情况,管财的业委需要,1000户及以上的小区也需要成立。

  【深圳市法制办】:@杨志敏 我们赞成您的观点,考虑到实践中每个物业小区的情形不一致,条例规定将是否设置监事会的权力给予业主大会,我们只是鼓励业主大会设置监事会。

  【汪雪梅】:不建议设立监事会,物业合同为业主大会委托业主委员会进行选聘,业委会、业主大会和物业公司均按合同履行职责和行使权利,又增加业主监事会的设立,不具备操作性,在实施过程增加调控和管理沟通难度。

  【骆志敏】:那如何防止监事会与业委会不作为,乱作为?

  【肖新华】:现在有一个疑问:就是业主大会刻章之后,是没有像业主委员会那样有任期期限的,业主大会的章和业主委员会的章,在权限上怎么划分?小区共有部分的经营活动,以什么主体进行?

  【陈建平】:监事会是否成立,根据每个小区的具体情况和不同的发展阶段。

  【李松旺】:同意设立监事会。加强监督,有第三方力量介入,提高民主。

  【陈兵】:监事会是否需要应该由小区业主大会自己去决定!

  【冯玩良】:业主监事会应强制成立,而不是由业主大会决定。现实中由于业委会不愿意受到监督,其会操纵业主大会不予设立监事会,这一良好的权力制约手段无法落实,没有监督的权力必然会产生腐败。

  【方永贵】:监事会是否成立,根据小区具体情况,由业主大会决定。

  【深圳市住建局】:罚则里面有针对物业公司拒绝移交材料的相关惩罚措施。@龚花林

  【深圳市住建局】:《条例》征求意见稿第五十八条的规定,对于监事会的设立由业主大会自行确定。感谢您的参与。@陈固军@龚花林@刘海龙

  【深圳市法制办】:@严世轩 赞

  【陈建平】:是否成立监事会由小区根据自己的情况在业主大会议事规则中约定。

  【深圳市住建局】:关于业主监事会会的问题,提出以下意见:第一,鉴于条例增设了业主大会备案后可以获得统一信用信息代码,并开设银行账户,业主大会拥有自己的资金管理权,为了加强对业主委员会的监督,防止业委会作出侵害业主权益的决定,同时对业主的共有财产及其收益的使用进行监督,防止产生腐败,减少矛盾发生,条例参考了其他省市的做法,增设了业主监事会,以便在业主自治的架构内形成业主相互监督、相互制约的机制。第二,为了防止业主监事会干预业主委员会正常工作,《条例》规定业主监事会的监督职责仅限于查阅资料、提出罢免或辞退建议、列席业委会会议、定期向业主大会报告等形式,涉及重大事项仍需通过业主大会会议决策。第三,《条例》充分尊重业主的选择决定权,并未强制要求设立业主监事会,业主大会可以根据实际需要决定是否设立。@张礼达

  【骆志敏】:监事会,完全没必要。可聘请政府专业财务审计即可。

  【深圳市物业管理行业协会】:建议通过强化基层政府对业主组织的监督管理,来取代监事会制度。

  【深圳市物业管理行业协会】:业主监事会的职责之一就是监督业主委员会和业主委员会委员,保护业主的共同利益。业主委员会出现的大多问题,在于个别业委会委员的素质不高,个人利益至上,造成业委会委员或是不作为,或是滥用权利。业委会委员本身也是业主,所以究其问题存在的根本原因,在于业主自身的问题,比如业主法律意识、自治能力和综合素质不高。由于业主监事会也是由业主组成的,所以业主委员会存在的问题,业主监事会同样也会存在。业主监事会也存在或是不作为,或是乱作为的问题。如果业主监事会不能依法履行职责,会导致物业管理矛盾纠纷更加尖锐更加复杂。

  【周慧】:同意监事会,与业委会分开。

  【吕小飞】:成立监事会作用不大:业委会是民主决策,委员一人一票,少数服从多数。如果担心腐败,可以增加业委会人数来防止腐败。当然,人数越多越难防腐,但效率越低,应该在防止腐败与效率方面寻找平衡。

  【陈固军】:强烈反对在条例中强制设置监事会。每个小区情况不同,很多小区业委会人都凑不齐,更别说监事会。所以,再次强调,政府少干预,由本小区业主大会自行决定。

  【肖健平】:监事会与业委会必须分开,相互制约。

  【深圳市住建局】:对物业管理的监督分为内部监管与外部监督,其中政府对业委会的监督是外部监督,监事会属于内部监督,两者相辅相成。@深圳市物业管理行业协会

  【陈朝辉】:监事和监事会的是否设立,以及聘请谁、聘期均由业主大会决定。

  【邹家健】小区是否设立业主监督机构,由小区业主大会共同自行决定,不必一刀切。深圳景洲大厦是深圳第一个设立业主监督委员会的小区。2001年成立了小区监督小组,2003年正式改名为:业主大会监督委员会。我个人认为,小区设立业主监督机构是有必要的,执行同监督分设,相互制约,任何缺乏监督的权力都易产生腐败,小区也不能独善其身。景洲大厦的做法是:实行业主大会制,强化公共集体决策,淡化业委会权力,明确业主委员会执行机构的定位。景洲大厦业主大会分设有执行委员会和监督委员会。执行委员会,负责物管合同日常的执行、协调、监督;监督委员会,负责小区财务的监督、小区维修改造项目的审核,负责对业委会主任及委员的监督、罢免。小区维修改造由谁来承接,花多少钱来做,由业主大会监督委员会决定。景洲大厦业主大会执行委员会,由业委会成员和小区义工担任。业主大会监督委员会,由小区具有一定专业知识能力的业主参与组成。任何人,只要你愿意参与服务小区,都可以“业主监督代表”的身份参与到小区的决策、服务之中,让专业的人做专业的事,让更多的业主参与小区公共事务,使小区决策更民主、透明,决定更易得到落实。业主大会是小区公共自治组织,不是商业机构,也不是上市公司,我建议名称叫“业主大会监督委员会”,不要叫“监事会”更恰当。

  【陈建平】:自治的小区或者酬金制的小区成立监事会的必要性,要高于包干制的必要性。

  【肖健平】:我的观点是1)钱由业委会管理,物业费由业委会统一收,再由业委会统一支给物业公司,监事会成员监管业委会或罢免不作为业委会委员。业主大会的召开只需向政府备案,不需要经过允许。

  【谢宏】:监督业委会是每一个业主的权利,不仅仅是监事会才有这个权利,这样可能会导致更多的腐败和矛盾。

  【杨志敏】:修法可以考虑明确监事会的权责,应当局限于程序合法性、公开性、公正性,不应当对于事务内容作出决定。避免出现监事会与业委会职责重合、叠床架屋的问题。

  【谢宏志】:要真正规范业主大会业主委员会务必四因素完善:人才,独立财权,场地,章程规矩制度。设立《业主监察委员会很。有必要。既要监督监察更要保护业主委员会业主大会。建议成立业主监察委员会好!

  【深圳市物业管理行业协会】:建议通过强化基层政府对业主组织的监督管理,来取代监事会制度。

  【宋咏谦】:条例里面已规定街道办和工作站可以监督业委会了,目前暂不需要成立。

  【史广吉】:如何成立组织一个真正的业主的业委会才是关键,如果是某个社区、街道、某个住建局的业委会什么意义都没有!侨香村鲜活的案例摆在那里。

  【深圳市住建局】:业主监事会并非强制设立,而由业主大会自行决定。

  【深圳市法制办】:@邹家健 赞

  【深圳市住建局】:《条例》征求意见稿第三十条规定,对于制定或者修改管理规约、业主大会议事规则等事项由全体业主或业主大会会议作出决定,不得授权业主委员会行使,业委会的权力已经受到一定的监督限制,业主大会的印章和业委会的印章的权限不同。感谢您的参与。@肖新华

  【谢宏志】:要在市场中博弈。业主组织必须规范强大:设立业主监察委员会很有必要。既监察也要反诬告保护业主组织成员。

  【张先生】:基层部门串通伪造,挪用,行政诉讼了,也是没有任可处罚条例可依处罚基层部门的。因目前深圳的基层组织(例如居委会,工作站等)法规里只有相关成立和功能职责的陈述,但就还没有相关的处罚条例的!)

  【吕小飞】:业委会与监事会机构重叠。

  【刘宝明】:必需建立全市统一的微信投诉平台,业主可以通过平台投诉小区物业不作为情况,如卫生脏乱差,安保人员税岗,绿化破坏,乱停车,不公开共有资金,等侵害业主权益的问题。因为深圳人工作都非常忙,基本上没时间去找街道办进行投诉,所以借助信息化的手段方便业主投诉维权至关重要。

  【深圳市住建局】:我们会考虑您的建议,将搭建微信平台以方便业主和物业公司沟通。@刘宝明

  【主持人】:大家如何看待目前《条例》草案中有关业委会委员、监事会成员候选人资格设置?

  【张礼达】:业主共同监管业委会工作,不要设立监事会,增加业主们之间的猜忌,如果设立监事会,估计很多业委会难以开展工作,集体辞职占多。干脆让监事会去干业委会的活去吧。

  【陈建平】:现在政府的管部门应该把重点保护的对象从开发商和物业转向小区业主。

  【周慧】:同意皱家健意见。

  【纪志方】:对于监事会成员的要求是:具备某些相关专业技术或管理技能的业主或直系亲属,如电力电子、机械、律师、物管、园林、消防、建筑、装饰等类型的专业人士或离、退休人员等。

  【张培源】:国家“简政放权”取消了对物业服务企业及从业人员的资质审批,为什么我们偏偏要对业委会委会候选人资格规定了特别严格的要求?(第42条第2款)如果一定要有相关规定,那么对物业公司也要有对等的要求,比如要求物业公司的高管、项目负责人和保安人员等提供无犯罪记录、物业公司及其工作人员提交未受过物业管理行政处罚和治安处罚的记录、物业公司提交没有累计三个月不履行物业服务合同义务的证明。

  【谢宏】:监事会做程序监督,业委会执行业主大会通过的议题。

  【冯玩良】:6.政府缺位,小区公共事务缺少一个裁判员及一张网(眼睛和耳朵)这一问题的解决办法是,街道物业管理指导委员会应在小区建立一个业主QQ群,自己担任群主。要求小区的所有公共事务都必须在此群公示才算有效,否则无效。街道物业管理指导委员会不定期抽查小区业委会和物业管理公司的履职情况,发现问题及时纠正,整改不到位或拒绝整改的,对已经达到处罚标准的当事人进行相应的处罚。成立业主监事会,充当政府的耳目,平时代表业主和政府监督业委会和物业管理公司履职。

  【汪雪梅】:关于候选人资格事宜,修改意见如下:1.业委会委员应是积极履行业主义务的典范,只要存在欠缴物管费尚未结清的均应否决其资格。2.根据《物权法》第83条规定,业主负有不得违章搭建的义务。现在深圳小区违章搭建之风屡禁不绝,建议借鉴《深圳市公共信用信息管理办法》第二十八条,将违章搭建亦列为委员资格否决条件之一。

  【吕小飞】:应该降低业委会委员任职资格条件而不是提高!

  【深圳市住建局】:关于业委会委员及候补委员的资格条件的设置原因是:1、业主委员会是业主大会的执行机构,是通过全体业主的合法授权后,代表全体业主行使物业管理权利,管理共有物业,作为业主委员会委员,应当具有一定的责任心、公共服务意识、良好的品行、优秀的工作能力等一系列要求,特别是品行、责任心及公共服务意识方面尤其重要,因此《条例》征求意见稿,对故意犯罪、物业管理行政处罚、欠缴物业管理费等资金方面作出了严格的限制,以防止一些别有用心者进入业主委员会侵害全体业主权利; 2、根据大量业主投诉和物业管理纠纷的实际情况,业主委员会成员存在着利用其业委会委员身份同物业公司形成利益集团,谋取不正当利益或者侵害全体业主权利的情况,因此,作出《条例》第42条的规定。感谢您的建议,我们将认真考虑您的建议。@张培源

  【杨志敏】:礼达同学:监事会的权责不应当与业委会重合,应当只监督程序,或者像景洲大厦一样,由业主大会作出明确分工。是否设立监事会,也由业主大会自己定。法规只是鼓励,挺好了。

  【纪志方】:业委会成员的要求应该类同监事会成员。

  【肖健平】:应允许业主授权其家人参加业委会。

  【陈兵】:条例应该明确业主恶意拖欠物业管理费的行为是违法的,应该简化起诉流程,目前走法院起诉时间非常漫长。

  【张培源】:累计三个月不交物业费,把这个作为条件,就等于让物业公司来审核业委会委员的资格,坚决反对!

  【刘三丰】:要限制好监事会只是在大综财务支出的监督,于不是事事干预业委会的工作,职责要名确,否决乱套。

  【肖健平】:应允许业主授权其家人(直系同住亲属:子女)参加业委会。

  【宋咏谦】:@深圳市法制办 应该降低业委会委员会成员任职资格,建议加入夫妻俩个人都可以参加候选人报名的条款。

  【深圳市住建局】:您关于监事会人员构成方面的意见,我们将认真考虑。@严世轩

  【刘海龙】:不同意汪雪梅的意见,各地在执行过程中,普通倾向于将欠缴物业费的排除在外。而在遭到起诉以后,绝大部分都是以败诉告终。即,法院认可欠费业主具有参选业委会的资格。

  【龚花林】:欠费被否决成为业委会成员应看情况,如果物业故意不收或物业乱涨价也该交吗?

  【徐重峰】:要正本清源,物业公司服务好了,规范管理设施设备。切实为业主服务。不然成立什么会都徒劳!

  【纪志方】:如果没有指导委员会,又没有监事会,业主的权益问题又会涛声依旧了。

  【杜建民】:体现民主决策,尽可能纳入一些社区中的人大代表、政协委员、各民主党派成员和无党派代表人士参与其中

  【王定远】:累计三个月不交物业费,把这个作为条件,就等于让物业公司来审核业委会委员的资格,坚决反对!非常同意。

  【汪雪梅】:不交物业费明确是违法行为,怎么会等于公司来审核,这是法律审核基本门坎。

  【严世轩】:@深圳市住建局 监事会的主基调,不要定为监督业委会。而是协助业委会共同执行业主大会的决议。

  【杜运萍】:监事会交给业主大会决定。

  【深圳市住建局】:《条例》征求意见稿,没有将不是产权人的夫妻或者亲属列为业主,主要原因是:1、业主的资格认定,主要是根据《物权法》及《建筑物区分所有权司法解释》所确定的范围下进行业主认定,因此本次条例对业主身份的认定严格遵守上述法律的规定;2、我国《婚姻法》虽然规定夫妻共有财产制度,但是同时也允许夫妻分别财产制度,因此虽然夫妻关系存续,但并不代表一定是财产共有的;3、根据《条例》第7条的规定,物业管理信息平台与房地产主管部门实现物业管理信息和不动产登记信息的实时共享。根据该规定,条例实施后,业主的身份信息登记需要通过房地产主管部门进行产权人身份核实后,才能进行业主身份登记,而夫妻一方不是不动产产权人的,需要通过在不动产登记机构系统内变更为产权人之后,才能成为业主,进一步保障业主身份信息的真实准确。 感谢您的建议,我们将认真考虑您的建议。@肖建平@宋永谦

  【深圳市物业管理行业协会】:按酬金制,业主缴纳的物业费大约90%都是用在物业管理当中。因此欠费行为损害的是全体业主的利益,同意将欠费作为资格条件之一,而且还应该规定的更加明确。

  【深圳市住建局】:物业费属于全体业主共有资金,不交物业费,将损害全体业主权益。同时根据条例草案稿,物业费将由业主大会收取。@张培源

  【陈建平】:关于业主欠缴物业费的情况要看具体情况,假如乙方物业没有按照合同包括前期物业合同约定进行管理,丙方业主是可以拒缴或者打折(不物业专项维修基金部分)。

  【王宗平】:不交物业费有违法的也有不违法的,不能一概而论。

  【深圳市住建局】:目前《条例》就是由业主大会决定是否设立业主监事会。

  【谢宏志】:交不交物业费,要看小区有没有物业管理合同。此条建议取消。物业公司以此为难业主委员会的成立。也不合宪法物权法。

  【汪雪梅】:小区里存在交物业费的和不交物业费的,如果不交物业费的都可以参与管理,那视交物业费的人员何处?违法人员有一定的权利限制,本身就是一种公平。

  【周慧】:资格认证问题,不应由物业来定,大会选举,分工明确,任期设置,管理好的连任,不好的淘汰,公平公正公开。

  【邹家健】:业主大会是小区公共自治组织,不是商业机构,也不是上市公司,我建议名称叫“业主大会监督委员会”,不要叫“监事会”更恰当。

  【张先生】:是否需要成立业主监事会?跟以上第二题的建议同类,也因为修法是需要改善这三分类角度出发,简化分成三大类角度來看 1): 已有成立业委会的小区,2):新建的小区,没有业委会 3)老小区,己建十多年的,但还没有业委会的.,这三类是一个发展的过程关系,小区会在不同的时段需求也会有不同,最能解决此需求的是建议弹性处理,即是小区业主自主决议是否需业主监事会。 例如新小区的前期可设立,直到第一阶业主大会议决要还是不要。小区在发展到有业委会成立了,也是由业主大会决议要不要。此类安排又可弹性的在小区不同时段,不同情况的不同需求,又可民主小区自主决议。

  【唐旭辉】:维权通道不畅,拒交物业费也是不得已而为之,要区别对待。

  【邹家健】:小区是否设立业主监督机构,由小区业主大会共同自行决定,不必一刀切。深圳景洲大厦是深圳第一个设立业主监督委员会的小区。2001年成立了小区监督小组,2003年正式改名为:业主大会监督委员会。我个人认为,小区设立业主监督机构是有必要的,执行同监督分设,相互制约,任何缺乏监督的权力都易产生腐败,小区也不能独善其身。

  【王定远】:参选人是业主夫妻任一方都可以,而不能要求只能是业主本人。

  【杜运萍】:业主大会决定是可以的,有的小区需要,有的小区不需要。

  【张培源】:是否欠缴物业费,是由物业公司来开证明的,所以这就是有物业公司来审核业委会的资格。

  【邹家健】:景洲大厦的做法是:实行业主大会制,强化公共集体决策,淡化业委会权力,明确业主委员会执行机构的定位。景洲大厦业主大会分设有执行委员会和监督委员会。执行委员会,负责物管合同日常的执行、协调、监督;监督委员会,负责小区财务的监督、小区维修改造项目的审核,负责对业委会主任及委员的监督、罢免。小区维修改造由谁来承接,花多少钱来做,由业主大会监督委员会决定。

  【纪志方】:现实生活中确确实实有很多业委会和物业互相勾结的情况,业主们最多能做的事情就是罢免业委会成员或解散业委会……而这正是物业所乐于见到的。

  【杜建民】:欠物业管理费不应直接与参与业主委员会资格挂沟,具体情况具体对待。

  【张先生】:至于如何设置业主委员会及监事会成员的资格条件?更好发挥其作用,建议也由相关部门草拟相关模板标准先,並内容可以由小区业主大会按小区自身不同情况需求加减条款,並业主大会通过才能生效。等等。

  【陈建平】:首先,要明确这次条例修订是为谁而修?修什么?

  【刘三丰】:@深圳市物业管理行业协会 是90%用在物业公司,10%用在物业管理。

  【深圳市住建局】:《条例》征求意见稿设立业主监事会的原因是:1、鉴于条例增设了业主大会备案后可以获得统一信用信息代码,并开设银行账户的规定,业主大会拥有自己的资金管理权,业主委员会拥有比过去更大的权利,因此,设立业主监事会,有利于在业主自治的架构内形成业主相互监督、相互制约的机制,加强对业主委员会的监督,有利于加强对业主的共有财产及其收益的使用进行监督,防止产生腐败。2、《条例》征求意见稿并未强制要求物业管理区域都成立业主监事会,而是规定业主大会可以自行决定是否设置业主监事会,业主大会可以根据实际需要决定是否设立。感谢您的积极参与和建议。@张先生

  【深圳市住建局】:本次修法的主要思路是:从实际出发,坚持问题导向,坚持人民利益导向,坚持市场经济导向,坚持政府监管导向。顺应物业管理发展新时代要求,把握物业管理发展新规律,既要发挥市场在资源配置的决定性作用,也要加强基层党组织和政府对物业管理活动的指导和监督,进一步理顺业主、业主大会、业主委员会、物业服务单位以及建设单位之间的关系,切实维护物业管理各方的合法权益,营造安全、舒适、文明、和谐的工作和生活环境。@陈建平

  【深圳市法制办】:@邹家健 条例将业主大会、业委会、监事会的职责进行了规定,我们将进一步完善。

  【吕小飞】:业委会是民主决策机构,业委会委员是公益性岗位,要求太高,不利于一心为公益的人士参加,而给别有用心的以可乘之机。应当是未剥夺政治权利的业主均可参加。特别不能以拖欠物业管理费为名剥夺业主管理自己财产的权力。而以不拖欠管理费为任职条件,等于赋予物业公司对业委会委员候选人进行资格审查的特权。物业管理是业主的事,物业公司只是受雇管理,不是业主们的上级,不能赋予此项特权。可以把是否拖欠物业管理费作为候选人的公示内容,交给全体业主决定。

  【宋咏谦】:深圳的物业管理条例需要大力度创新,希望法制办、住建局的各位领导多费心、尽力!让深圳的改革永当排头兵!

  【孙连澎】:强烈支持确权业主大会,一直以来小区物业管理都是一个令多方头痛的问题,有了业主大会的权利,就有了对物业管理的监督。

  【陈固军】:强烈支持业主夫妻双方,共同行驶或者通过书面授权行驶业主权利,包括但不限于选举权,被选举权。

  【深圳市住建局】:《条例》征求意见稿,没有将产权人的夫妻或者亲属列为业主,主要原因是 :1、业主的资格认定,主要是根据《物权法》及《建筑物区分所有权司法解释》所确定的范围下进行业主认定,因此本次条例对业主身份的认定严格遵守上述法律的规定; 2、我国《婚姻法》虽然规定夫妻共有财产制度,但是同时也允许夫妻分别财产制度,因此虽然夫妻关系存续,但并不代表一定是财产共有的; 3、根据《条例》第7条的规定,物业管理信息平台与房地产主管部门实现物业管理信息和不动产登记信息的实时共享。根据该规定,条例实施后,业主的身份信息登记需要通过房地产主管部门进行产权人身份核实后,才能进行业主身份登记,而夫妻一方不是不动产产权人的,需要通过在不动产登记机构系统内变更为产权人之后,才能成为业主,进一步保障业主身份信息的真实准确。感谢您的建议,我们将认真考虑您的建议。

  【张培源】:坚决要求删除条例草案第42条第二款对业委会成员设置的门槛,如果不能删除,也建议参考湖南的条例,改为应该向业主公示的。

  【深圳市法制办】:@宋咏谦 此次条例修改我们开展了多轮调研,听取了多方意见,是近年来我市少有的参与人数最广泛、提出意见最多的立法征求意见活动之一,后期我们仍会抓紧完善条例并推进相关工作,请您多关注。

  【深圳市住建局】:《条例》征求意见稿第四十二条第二款的规定,对于属于相关情形的业主任职的资格限制是有时间限制的,超过任职限制时间期限后,即完成可以参与业委会委员的选举。感谢您的建议,我们将认真考虑您的建议。@张培源

  【主持人】:此次征求意见时,很多市民对车库的使用提出了很多意见。待四个议题讨论完毕之后,我们可以专门讨论。

  【陈建平】:一旦业主大会作出不续聘决定之后只要配合业委会招标,而实际情况恰恰相反。能不能在条例上规定业委会一旦成立,前期物业合同就要业主大会重新作出评价。

  【周慧】:建议物业管理条例对大家最关心的车库问题给予详细制定,减少居民纠纷和群体事件发生!

  【张先生】:新修正法规定在业主委托投票的标准表格中,必需加上由原投票业主的投票选项的填写清楚。。而不是由签受权书的人,由被委托人來填充选项的。並且需记录可以日后追查。这涉及到业主大会的投票记录规定,目前也是空白的,需要补加保存相关记多少年的规定。

  【骆志敏】:不管是酬金制还是包干制,均应该强制公开财务,毕竟物业费等费用是一种众筹形式。关于财务公开制度的问题,不管是酬金制还是包干制,均应该强制公开财务,毕竟物业费等费用是一种众筹形式。

  【刘海龙】:业主不交物业费其中必有原由,不能凭不交物业费而剥去参选业委会资格。

  【史广吉】:香港的业委会筹备组工作都是由小区业主自发筹备组织的,,这应该成为立法规范业主自治活动的有益借鉴,政府不能该管的不管,不该管的缺偏管。

  【肖健平】:只要业主授权其直系子女,就应不存在违规,还可解决业主人数不足的问题。

  【刘海龙】:希望主持人可以给我们一点时间讨论一下我们大家都非常关注的物业管理微信投票系统。对我们桃源居的业主来说,这个系统的正常使用,是我们未来能否成立业委会的关键。

  【主持人】:        感谢大家的配合和支持!前面三个议题都讨论得很顺利,如果没有新的意见的话,我们现在讨论最后一个议题:如何加强和完善对物业服务企业的监管?该议题结束后。我们利用十分钟左右的时间,讨论一下关注度比较高的车库使用、微信投票问题。

  【刘海龙】:基层政府权力过大也是阻扰业委会成立的关键。

  【吕小飞】:我们现在的物业管理市场是强卖状态,业主们选择物业的权力被严重制约,物业管理协会十多年来在物业管理市场建设方面毫无建树,成为物业公司侵害业主利益的帮凶,完全没有存在的必要。

  【陈建平】:包括连续几届业委会还仍然是前期物业的?在这种情况下,如何是业主大会制度发挥出来?我觉得这个应该是修法的重点也是给政府有效监管减负荷!

  【史广吉】:侨香村业委会换届选举这个真实的案例,可以帮助各位制法、立法、市民、业主思考,要不要设立这个物业管理指导委员会?如何用好特区立法权都值得大家思考。中央赋予深圳特区立法权是给深圳更大的自主权,也是希望深圳政府把这个自主权传递给社会,给社会更多更广泛的自主权去对社会自主管理,在自主管理中进行创新。然而在这次新法修订案中,这样的设计和立法突破只会挫伤业主参与小区物业管理的热情,与特区赋予特区立法的初衷背道而驰,所以希望制法、立法机构慎重对待。

  【谢宏志】:为什么物业不接受各级工商监督管理部门的监督管理?

  【陈秀珍】:第四十九条【职务中止情形】第四款:任职期间累计拖欠物业管理费、物业专项维修资金或者其他应分摊费用达三个月以上;这种行为应立即终止其业委会职务。我们豪峰园小区业委会二名成员,一个连续三个月不交管理费,一个连续半年不交管理费,现在还在其位指手画脚。

  【张先生】:(2)设立物业对小区的“物业文件档案管理规定”:物业在任何情况都必须保留:所有文件,包括业主大会记录,发票,合约,申请过维修资金的文档,凭证。

  【张先生】:议题四 如何加强和完善对物业服务企业的监管?目前这大部没有业委会小区业主们实际经历反馈,简化了有6点建议,建议 (1)“举证责任倒置”: 由于当事人(业主们)和物业公司之间有存在悬殊的实力对比,业主们往住举证困难,业主地位失衡,为了保障实现双方平骂公正,平等,对小区公平,公正,在一定小区业主联名(例如20%)投诉的,新修正片规定物业方是举证责任人,即“举证责任倒置”。

  【张先生】:(3)建议培训上冈: 包括业委会员,基层部门,街道也要。要长远更好的发展小区自治模式,和有效的监督物业,监督机制中,也应该建议相关人员,包括基层组织对口小区的相关人员要培训,考核上冈。同样业委会员要给于培训考核出任等等。是问一个连相关物业管理法都不懂或不合格的基层人员,或小区业委会的主任等,如何依法的來监督小区物业呢?

  【张先生】:(4) 补加与业委会同等的处罚基层部门和设置培训考核,是有效改善监督物业机制其中的一个重点。

  【严世轩】:第四:一,首先要从物业管理合同抓起。物业管理合同,应当分为3个部门行使合同审查,合同备案,合同执法三项。深圳经济特区合同格式条款条例。二合同备案为,住建部门。三,合同执法为城市管理部门。物业跟管理合同专业性来讲。一般的业主是不得而知,或者是说,无从下手的。前期物业管理合同,有太多太多的不平等的条款。以及。权利与义务不相等的地方。就深圳市而言。倘若业主大会 想表决物业管理合同。基本上是不可能的。这个就需要。 从行业监管,市场监管的角度,予以行政监督与监管。在在行业监管的日常活动中。应当把城市管理执法人员纳入到物业,行业监管的领域当中去。

  【谢宏】:物业服务企业的监管问题才是修法的实质问题,这是社会矛盾的根本所在。

  【纪志方】:可以由政府相关部门来监督监事会。

  【深圳市法制办】:@史广吉 我们会认真研究。

  【谢宏】:有政府组织专业团队制定多种合同范本以及实施细则和罚则,这样才具有真正的指导意义。

  【深圳市法制办】:@谢宏 如何更好地完善监管,营造良好物业管理秩序是我们此次修法的重点之一。

  【邹家健】:听证议题(四)观点:物管企业服务不到位,运作不公开,财务收支不透明,是引发小区矛盾冲突的重要因素之一。我个人认为,当前应通过地方立法,加强对物管企业的规范,打击不良物管企业弄虚作假、涉黑社会化。建议从以下几个方面加强政府监管力度: 1、坚持物管企业依法进驻管理。对前期物管结束后,凡是未经业主大会选聘的物管行为,开发商中途卖“猪仔”转让物管项目无效,业主可按最高法院司法解释规定,拒绝缴费。物管企业不得以事实服务强迫收费。2、合同到期,双向选择,物管企业未获续聘必须撤离。对赖着不走的物管企业,政府要重罚,取消其服务资格,业主可拒绝缴费。政府各级部门不能以维稳为借口,偏袒物管不撤离。3、对物管撤离时,不按期移交小区资料、不移交小区财务账目资金、损毁小区公共财物的不良物管企业,要予以重罚,并以损坏公共财物罪追究经办人和负责人的刑事责任和民事赔偿责任,遏止这种违法行为的发生。4、对阻止小区成立业委会,哄抢投票箱,跟踪殴打伤害业主,私闯民宅滋事,涂损业主车辆的违法、涉黑物管,要一票否决,清理出局,并加大处罚打击力度,切实保障物管市场化的推进。5、建立物管行业黑名单制度,一旦上榜,永不录用,记入个人征信记录。

  【李坚】:主管部门应当对物业违法进行的处罚而不做处罚,条例里没有处罚条款,导致主管部门不作为。

  【深圳市法制办】:@邹家健 谢谢!我们会认真研究!

  【深圳市住建局】:《条例》征求意见稿,明确了违反上述物业服务企业相关义务的法律责任,《条例》第141至148条,详细和明确规定了物业服务企业违反法律及《条例》规定义务,所应当承担的相应法律责任,从法律责任和行政监管方面,加强和完善物业服务企业的监督管理。感谢您的建议。@李坚

  【主持人】:大家讨论一下微信投票平台设置。

  【吕小飞】:微信投票应当作为首选投票方式,避免造假。

  【张培源】:微信投票受到了广大业主的欢迎,有很多小区业主都在自发自费推广,反之物业公司却对此持反对态度,这就很说明问题了。当然目前微信投票也有瑕疵,主要是没和手机实名制结合,导致个别业主被人恶意假冒。为此我们应该在立法上规定通信运营商必须配合微信投票进行实名认证,而不是抛弃微信投票这个值得深圳骄傲的地方特色。

  【深圳市住建局】:条例规定,限定物业公司可以将清洁、电梯等专业服务外包。@张礼达

  【王定远】:强烈要求在微信上投票

  【谢宏】:支持微信投票。政府要大力加强微信投票宣传以及采取措施强制绑定。

  【纪志方】:个人认为住建局网站比较合适一点。

  【龚花林】:微信投票平台很好,可以杜绝哄抢票箱事件,寒冬腊月通宵守票箱事件,但是实名绑定必须落实。

  【刘海龙】:微信投票平台公平,公开非常好。强烈推荐使用!

  【张礼达】:市或者区住建局的物业管理科还应该设立一个巡查机构,对各小区的物业合同执行情况例行巡查。

  【刘海龙】:微信投票平台应强制立法使用。

  【陈固军】:微信投票非常给力!

  【邹家健】:坚持物管企业依法进驻管理。对前期物管结束后,凡是未经业主大会选聘的物管行为,开发商中途卖“猪仔”转让物管项目无效,业主可按最高法院司法解释规定,拒绝缴费。物管企业不得以事实服务强迫收费。

  【深圳市住建局】:《条例》规定,由主管部门建立电子数据投票系统在内的统一物业管理信息平台,但对于通过何种形式进行投票,则由业主进行决定。@张培源

  【邹家健】:通过地方立法,加强对物管企业的规范,打击不良物管企业弄虚作假、涉黑社会化。对阻止小区成立业委会,哄抢投票箱,跟踪殴打伤害业主,私闯民宅滋事,涂损业主车辆的违法、涉黑物管,要一票否决,清理出局,并加大处罚打击力度,切实保障物管市场化的推进。

  【深圳市物业管理行业协会】:微信投票只是业主大会会议表决的一个手段,作为手段本身没有好坏善恶。利用现有的技术和资源,进行改进和完善,能够反映业主本人的真实意愿。

  【张培源】:对公开透明的平台,政府应该强制推广,这个类似于招投标。

  【谢宏志】:积极完善微信投票的法律绑定依据(公证)。

  【周慧】:加大微信投票推广力度!调动全民参与积极性!纸质投票猫腻太大,无法证明真实性,全部改为微信投票。

  【孙连澎】:微信平台投票加加公证处公正。

  【张培源】:微信投票就是先进的手段,与纸质投票相比漏洞少得多。

  【陈固军】:如果没有微信投票,很多小区根本不肯定靠纸质投票成立业委会,纸质投票造价成本太低,太容易,傻子都会造假,还无法追查。

  【张培源】:纸质投票太容易造假了,微信投票目前有微信投票规则,纸质投票有规则吗?

  【主持人】:大家对如何完善微信投票等电子数据投票方式有建设性意见吗?

  【深圳市住建局】:第一《条例》征求意见稿已经明确物业服务企业的交接问题:1、第81条明确了物业服务交接的范围以及配合义务,规定街道办事处、居委会和区主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监督。2、第81、82条规定了强制退出和移交的情形,物业服务企业拒不移交资料或退出的,经业主、业主委员会请求,辖区内公安机关应当予以协助;有破坏设施设备、毁坏账册等违反治安管理行为的,由公安机关依法处理。第二,对于物业服务企业建立不良行为信用监管问题:《条例》第121条规定了“分类监管制度”,市、区主管部门应当建立物业服务企业、物业管理项目负责人等主体的信用信息档案,将物业管理不良行为、行政处罚决定等有关信息进行记录并通过物业管理信息平台予以公布。市主管部门应当按照法律法规的有关规定,根据有关单位和人员的信用信息记录等情况实施分类监管,对于信用记录良好的单位和人员,建立激励制度;对于信用记录不良的单位和人员,建立惩戒制度。感谢您的建议,我们将认真考虑您的建议。@邹家健

  【徐重峰】:现在物业公司成立条件太低,几乎什么人都可以成立,一帮投机人进入小区,直接强占业主权益。这个需要政府注意的,野蛮人。矛盾往往产生在这些物业管理小区!

  【王定远】:支持微信投票,进一步完善相关法律规定。

  【杨志敏】:对微信投票的看法,支持物业管理协会的意见!

  【张培源】:把微信投票系统与手机实名制结合,就可以补上漏洞了,补上漏洞之后微信投票系统是无敌的。

  【陈建平】:这次修订,不能仅侧重于酬金制合同。要兼顾小区的不同合同情况。重点扶持小区自管。

  【张先生】:可以建议依照 2015 出台的电子签名法,以其中其中有效的电子签名方法为第三方认证服务提供者的规范为准。

  【王宗平】:我不赞成一种投票方式,有小区业主委员会或筹备组自行决定那种投票方式。【张一鸣】:微信虽然现在十分普及,但是还不能覆盖所有有投票权的人,是否也要考虑线上线下有机结合的形式。

  【陈兵】:微信投票只是业主大会会议表决的一个手段,作为手段本身没有好坏善恶。利用现有的技术和资源,进行改进和完善,能够反映业主本人的真实意愿。严重同意!大家一定要考虑老年人不会用微信的业主群体如何投票!

  【张培源】:纸质选票也是要录入微信系统的,不会用微信人当然可以用纸质投票。

  【杨志敏】:从本质上讲,通过微信投票等体现业主真实性的业主大会投票,才是物业行业真正的前途和希望所在。

  【周慧】:同意微信投票唯一方式。

  【陈建平】:微信投票在投票之后解绑,应视为废票。但是要记住参会业主人数与票权面积。系统能不能做到业主大会结束之前无法解绑。

  【深圳市住建局】:大家对于微信投票等电子数据等括电子数据投票系统的建立及使用的建议,我们将认真予以考虑,感谢大家的建议和积极参与。

  【杨志敏】:目前的手机实名制已经实施,微信投票如果出现冒绑,只要公安部门想追究,完全可以做得到。政府部门(街道办、住建部门、公安部门)应当打通相互之间的信息壁垒,彻底解决微信投票等电子投票系统可能在操作中出现的问题,实现业主、物业与协会整体上对于业主大会真实性的共同目标。

  【张培源】:很多小区的做法就是微信投票为主,纸质投票补充。

  【主持人】:从各位代表反馈来看,大多数支持微信投票,同时也需要保留纸质投票的通道。接下来,我们需要会同相关部门进一步细化、完善电子投票方式,确保数据真实、可行。在线访谈快要结束,我们讨论一下车库使用问题。在《条例》草案中我们做了一些制度设计,具体情况请我的同事介绍一下。

  【深圳市法制办】:现对条例中关于停车位的立法思路给大家做个说明。目前停车位(库)主要分为三种类型:一是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,这类车位产权应归全体业主所有;二是地下人民防空工程。按照《人民防空法》规定,人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有;三是建筑区划范围内规划用于停放汽车的车位、车库。《条例》建立了停车位(库)使用、管理规则:第一,对于全体业主所有的停车位,按照优先满足业主需要的原则,由业主大会决定使用及收益方式;第二,对于人防工程,明确向全体业主、物业使用人开放使用,并按照“谁受益,谁负责”原则确定维修责任主体;第三,对于通过《土地出让合同》、《房屋买卖合同》明确产权归属开发商的停车位(库),兼顾开发商和业主之间的利益平衡,开发商在进行产权登记,并向全体业主公示租售方案后,再进行租售。

  【陈建平】:关于车库问题,目前基本上都是采用交房的时候与开发商约定为开发商是受益人。但有很多问题:一,政府人防工程的问题,政府支持谁投资谁收益。二,在业主大会没有成立之前是,否是前期约定。三,涉及车库的设备和消防设施、地下给排水管道的维修。【陈建平】:另外,废票应计入业主大会的参会人数,前置条件是不能与条例相关规定相冲突,比如夫妻有一个已投票另一个投票不得计入。

  【陈建平】:车库不能是你开发商收钱完了有使用小区的本体维修基金或者公共收益来进行维修。

  【张先生】:最后有小区的人防地下使用权和收益权真正是归属全体业主看法。因为人防地下是依防空法发展商必须建的,关鍵是“谁投资谁收益”,但一般忽略了的关键是建人防地下成本以是已经分滩到售房价中了,所以开发商只是"初始投资者",而最终随售房时房产权转移到业主名下后(也包括`地'的使用权),全体业主才是真正“最终投资者”。开发商既无权约定,也“无权收益的”。(了解法律和真正是懂法,才能理解的)。

  【张一鸣】:目前物业条例的条款中,关于停车位的产权通过土地出让合同进行约定,这种表述我个人认为比较模糊,没有给我们一个明确的产权预期,而从物权法以及北京、上海等地方来看,它们的规定都是比较明确的。建议这次立法能够对这个问题进行完善。

  【深圳市法制办】:@张一鸣 我们将认真研究您的意见。

  【深圳市住建局】:停车位产权归属问题已经超出物业条例规范范围,其产权问题应由政府相关部门另行制定。

  【主持人】:谢谢各位!大家的意见有的是从立法的思路上提出建议,有的结合现实中的情况,还有的把我们的稿子看得非常细致,从文字表述上提出修改的意见。非常感谢!时间过得真快!本次在线访谈到此就结束啦。感谢您的参与,感谢你们对我们这个立法项目以及政府法制工作的关注和支持。今天大家提了很多非常好的意见和建议,会后我们将认真研究吸纳,进一步完善《条例》,为营造安全、舒适、文明、和谐、美好的工作和生活环境做出努力。