《深圳经济特区物业管理条例(修订草案征求意见稿)》立法听证报告

发布时间:2018-03-23来源:市法制办字体:【 【内容纠错】

  为多渠道听取民意、增强公众互动效果、推动科学立法、民主立法,提高地方立法质量,深圳市法制办和住房与建设局于2018年1月15日下午,通过“深圳法制”微信公众号,举行了《深圳经济特区物业管理条例(修订草案征求意见稿)》(以下简称《条例》)网络立法听证会。现将立法听证会的情况报告如下:

  一、立法听证会的基本情况

  本次立法听证会的听证事项为:(一)是否需要建立业主大会备案制度并发放统一信用代码证书?(二)是否需要成立物业管理指导委员会?如需要,如何界定其职责、功能搞好发挥其作用?(三)是否需要成立业主监事会?如何设置业主委员会及监事会成员的资格条件?(四)如何加强和完善对物业服务企业的监管? 以及听证代表非常关注的微信投票、停车位(库)等问题进行了讨论。

  参加本次听证会的人员包括:(一)听证人。市法制办和市住房与建设局5名工作人员(市法制办副主任崔为民、环资法规处处长金闻秀、环资法规处副处长陈辉煌,市住房和建设局物业处处长张雁、法规处副处长王必丰)组成听证组,听证会由金闻秀同志主持。(二)听证陈述人。本次听证会邀请130名市民、7家机构参加。其中有53名市民、6家机构发表意见和建议,还有80多名公众在线旁观了听证。(三)列席人员。本次听证会邀请市住房和建设局、维修金中心等单位的相关人员列席了听证会。

  下午2点30分,听证会主持人宣布听证会开始,市法制办先就听证事项作了简要说明,市住房和建设局介绍了《条例》修订的原因及背景情况,随后听证陈述人就听证事项发表相关意见和建议,之后主持人对听证会作了简要总结,宣布听证会结束。整个听证会历时三个小时。

  二、听证陈述人对听证事项的意见

  (一)是否需要建立业主大会备案制度并发放统一信用代码证书?

  大部分听证代表表示支持,认为建立业主大会备案制度,并给业主大会发放统一的信用代码证书是有必要的,有利于保障业主及业主大会合法权利的行使,可以改变长期以来物业管理市场业主方缺失的现状。业主大会有了信用代码证书,可开立业主共有资金账户,管理业主共有资金,可以改变公共资金长期账务不明,容易被违法挪用、侵占的现状。

  部分听证代表表示,建立业主大会备案制度,并没有解决业主大会的法律主体地位问题,无法保证资金安全,一旦出现业主资金被挪用或侵占,该如何去追偿,容易造成业主共有资金的损失,并增加成本。

  (二)是否需要设立物业管理指导委员会?若需要,如何界定其职责、更好发挥其作用?

  大部分听证代表不赞成设立物业管理指导委员会,认为该制度不符合党和国家“简政放权”的精神,应归市场机制调节的,政府不应插手干涉,指导委员会的职责和定位不清,若要设立物业管理指导委员会机构,先应明确其职责权限范围,确定其指导协助的定位。小区公共事务,由小区业主通过制订《业主大会议事规则》、《业主管理规约》来规范操作,共同决定。社区、街道人员也不具备指导的能力,只会造成对业主自治的过多干预。业主和物业之间的关系是商业聘用关系,如果不能履行合同,应该是通过法院解决,不需要指导委员会。

  部分代表认为设立物业管理指导委员会是本次修法的灵魂,可以缓解业主自治组织成立难,专业化低等问题。在部分小区,由于业委会实际上掌握话事权,业委会不作为或乱作为,单个业主即使发现问题无办法制止,需要一个裁判员——物业管理指导委员会来主持公道,该制度也能解决大部分无法成立业主大会的日常管理问题,具有积极意义。也有代表认为如果保留物业管理指导委员会,应当去掉物业管理企业和建设单位的代表,邀请社会组织参加,加强社会党代表、人大代表、政协委员等各方监督,做成专业公平公开公正的小区治理新机构。

  (三)是否需要成立业主监事会?如何设置业主委员会及监事会成员的资格条件?

  1.关于业主监事会:大部分代表认为有必要成立业主监事会。业主大会拥有了共同资金的管理权,业委会也拥有了支配资金的实权,必须设立监事会进行制约,防止资金的滥用,维护广大业主权利。但不是强制成立,而是由业主大会根据小区的具体情况来定决定。监事会人员构成上,建议更偏向专业化,具备某些相关专业技术或管理技能的业主,如电力电子、机械、会计、律师、物管、园林、消防、建筑、装饰等类型的专业人士或离、退休人员等,作为业委会的后备以及工作的有力补充。

  部分代表不建议设立监事会,业委会、业主大会和物业公司均按合同履行职责和行使权利,增加业主监事会,在实施过程增加调控和管理沟通难度。建议通过强化基层政府对业主组织的监督管理,来取代监事会制度。

  2.关于候选人资格事宜:部分代表要求增加业委会委员的资格要求,如存在欠缴物管费尚未结清的均应否决其资格、不得违章搭建等。部分代表认为应该降低业委会委员任职资格条件,欠物业管理费不应直接与参与业主委员会资格挂沟,国家取消了对物业服务企业及从业人员的资质审批,不应对业委会委会候选人资格规定特别严格的要求。可以把是否拖欠物业管理费等行为作为候选人的公示内容,交给全体业主决定。建议加入夫妻俩个人都可以参加候选人报名的规定。要求删除条例草案第42条第二款对业委会成员设置的门槛,如果不能删除,也建议参考湖南的条例,改为应该向业主公示的事项。

  (四)如何加强和完善对物业服务企业的监管?

  听证代表提出了以下建议:

  一是加强监督执法,避免基层部门包庇物业公司,严厉处罚物业公司侵占小区资金,对阻止小区成立业委会,哄抢投票箱,跟踪殴打伤害业主,私闯民宅滋事,涂损业主车辆的违法涉黑物管,加大处罚打击力度,切实保障物管市场化的推进。

  二是建立“举证责任倒置”制度,由于业主和物业公司之间实力悬殊,业主往住举证困难,地位失衡,为了保障实现双方平骂公正,平等,在一定小区业主联名(例如20%)投诉的,规定物业方是举证责任人,即“举证责任倒置”。

  三是物业公司不准配保安,由业委会或监事会直接外包安保管理,或者由政府统一严格管理,业主大会只负责决定请多少人员,这样可能彻底解决小区物业交接的恶性冲突难题。

  四是坚持财务最大程度公开,业主大会对物业公司考核评级。

  五是加强对物业管理合同的审查,采用格式条款,物业管理合同规范化,包括签订时间,履约内容、业主满意度等内容加入,由市场监管委负责合同审查,住建部门进行合同备案,由城管部门负责合同执法。

  六是加大项目经理的违法成本,加重对项目经理违法后的处罚。

  七是缩短合同期限,物业合同一年一签,最多不超过两年,如果签的两年合同,考核结果是连续6个月差评,到期就可以自动解除合同;合同到期,双向选择,物管企业未获续聘必须撤离。对赖着不走的物管企业,政府要重罚,取消其服务资格,业主可拒绝缴费。

  八是加强物业文件档案管理规定,所有文件,包括业主大会记录,发票,合约,申请过维修资金的文档,凭证。对物管撤离时,不按期移交小区资料、不移交小区财务账目资金、损毁小区公共财物的不良物管企业,要予以重罚,并以损坏公共财物罪追究经办人和负责人的刑事责任和民事赔偿责任,遏止这种违法行为的发生。

  九是加强资金管理,对于物业企业无论是否成立业主大会、无论是否前期合同,都必须将所有资金存入业主共有资金专户(物业企业开设或者业主大会成立后决定进入业主账户或物业账户),有效防止目前物业企业之间小区交接没有资金交接的怪现象。

  十是建立物管行业黑名单制度,记入相关负责人员个人征信记录。每月考核一次物业的服务质量(在住建局网上提交),具体的考核办法可以是细化的评分制,也可以是笼统的好评、中评、差评制。

  十一是建议市或者区住建局的物业管理科还应该设立一个巡查机构,对各小区的物业合同执行情况例行巡查。

  (五)关注度比较高的停车位(库)使用、微信投票问题

  一是关于微信投票:很多代表都表示支持微信投票,认为:(1)微信投票是深圳的创新,平台公平,公开,受到了广大业主的欢迎,有很多小区业主都在自发自费推广,要求把微信投票写入条例。(2)纸质投票造假太多,微信投票可以杜绝哄抢票箱事件,寒冬腊月通宵守票箱事件,能够彻底杜绝业主造假、物业公司等任何方面造假。(3)微信投票也有瑕疵,主要是没有进行实名制,导致个别业主被人恶意假冒,但可以通过实名绑定解决,政府应大力加强微信投票宣传,通过读取微信实名认证、支付宝实名认证、芝麻认证、人脸识别、手持身份证认证等多种认证方法结合,微信投票系统应打通产权登记数据,确认业主在线身份。政府部门(街道办、住建部门、公安部门)应当打通相互之间的信息壁垒,彻底解决微信投票等电子投票系统可能在操作中出现的问题。(4)部分代表也建议保留纸质投票,根据各小区实际况而定,将微信投票和纸质投票结合起来,部分代表要求微信投票作为唯一投票方式。

  二是关于停车位(库):(1)部分代表认为,《条例》对车库车位的规定太原则,导致不公平,可能会出现争议;(2)部分代表认为小区的人防地下使用权和收益权真正是归属全体业主,因为人防地下是依防空法发展商必须建的,“谁投资谁收益”,建人防地下成本以是已经分滩到售房价中了,随售房时房产权转移到业主名下后,全体业主是真正 “最终投资者”。开发商既无权约定,也“无权收益的”。(3)部分代表认为开发商未取得产权登记证出售小区停车位行为无效,并根据“土地随房屋出售转移”的国家房地产政策规定,小区停车场归全体业主所有。(4)部分代表认为,现在地下车库既不给开发商确权,也无法确认为全体业主所有,应该予以明确,并发产权证书。

  三、处理建议

  (一)关于听证事项一的处理意见

  建立业主大会备案制度并发放统一信用代码证书是此次修订的一项重要内容,听证代表大部分都表示支持,少部分代表表示担心资金安全。《条例》为业主大会开立账户提供了条件,但并没有强制业主大会一定要开立账户自管资金,业主大会可以选择开立自己的账户,也可以与物业公司开立共管账户,由业主大会根据小区实际情况来确定,我们将采纳多数代表的意见,保留该项制度。

  (二)关于听证事项二的处理意见

  对于物业管理指导委员会,很多代表表示不建议成立,如果需要成立,也建议作为一个指导或咨询机构。《条例》设立物业管理指导委员会主要为了解决业主大会成立比率较低,小区日常事务没有牵头机构的现状,由基层政府代表与业主代表牵头协调小区事务的一种安排,考虑到大部分代表对指导委员会的意见,我们将修改这一制度。

  (三)关于听证事项三的处理意见

  对于是否成立业主监事会,各代表的意见分歧较大,鉴于条例增设了业主大会备案后可以获得统一信用信息代码,并开设银行账户,业主大会拥有自己的资金管理权,为了加强对业主委员会的监督,我们将保留业主监事会,《条例》充分尊重业主的选择决定权,并不强制要求设立业主监事会,业主大会可以根据实际需要决定是否设立。

  对于业主委员会及监事会成员的资格条件,部分代表表示异议,大部分代表没有发表意见。业主委员会是业主大会的执行机构,是通过全体业主的合法授权后,代表全体业主行使物业管理权利,管理共有物业,作为业主委员会委员,应当具有一定的责任心、公共服务意识、良好的品行、优秀的工作能力等一系列要求,因此《条例》将保留业委会委员及候补委员的资格条件的规定。

  (四)关于听证事项四的处理意见

  对于加强和完善对物业服务企业的监管,很多代表都提出了很多很好的建议,很多建议如合同文本、资料管理、执法监督、财务公开、保安配备等都已经在《条例》中有规定, 部分建议如举证责任等超越了地方立法权限,暂无法采纳,其他合理建议我们将尽量在《条例》修订中进行完善。

  (五)关于其他事项

  关于微信投票,听证代表普遍表示支持,我们将在《条例》中加入“电子投票平台”的规定,并建议主管部门尽快完善系统,做好实名认证工作,满足公众的要求。

  关于停车位(库),根据“法不溯及既往”的原则,《条例》无法对现有的停车位(库)的权属进行规定,我们将保持现有规定,建立停车位(库)使用、管理规则:第一,对于全体业主所有的停车位,按照优先满足业主需要的原则,由业主大会决定使用及收益方式;第二,对于人防工程,明确向全体业主、物业使用人开放使用,并按照“谁受益,谁负责”原则确定维修责任主体;第三,对于通过《土地出让合同》、《房屋买卖合同》明确产权归属开发商的停车位(库),兼顾开发商和业主之间的利益平衡,开发商在进行产权登记,并向全体业主公示租售方案后,再进行租售。